Kategorie: Gesetzgebung

Kürzlich hat eine Familie in Bernhausen ein Einfamilienhaus erworben. Die Verkäufer, ein älteres Ehepaar wollten in eine seniorengerechte Wohnung umziehen. Diese Wohnung war gerade im Bau. Also wurden Hausverkauf und Wohnungserwerb zeitgleich durchgeführt.

Damit dies so funktionierte war mit den Hauskäufern eine Anzahlung in Höhe von 80.000 EUR vereinbart worden. Alles lief wie geplant. 3 Wochen nach der Beurkundung flatterte den Hauskäufern ein Brief vom Finanzamt ins Haus.

Außer der Grunderwerbsteuer forderte das Finanzamt 3250 EUR Steuer auf die Anzahlung. Auf Anfrage kam die Antwort, dass der Käufer dem Verkäufer durch die Anzahlung einen Vorteil verschafft habe. Und dieser muss nun versteuert werden. Vom Hauskäufer. Die Unlogik dahinter konnte weder der Abteilungsleiter beim Finanzamt (ihm tat das alles schrecklich Leid), noch der Notar erklären.

Dabei bezog sich das Finanzamt auf dieses BHG-Urteil:

Leistet der Käufer den Kaufpreis jedoch vor der Übergabe des Grundstücks durch den Verkäufer, so gewährt er diesem eine sonstige Leistung in Gestalt der vorzeitigen Kapitalnutzungsmöglichkeit (BGH-Urteil vom 12.10.1994, Bundessteuerblatt II 1995 Seite. 69)

Hierüber wurde schon reichlich vor Gericht gestritten. Die Tatsache, dass der Käufer hier zusätzliche Kosten bei einer Vorausleistung hat, bleibt bestehen. Wenn Sie also eine Immobilie erwerben, lassen Sie sich vom kundigen Rechtsberater Ihres Vertrauens beraten, bevor Sie auf eine Anzahlung eingehen.

Ich konnte das Problem dann so lösen, daß sowohl die Käufer, als auch die Verkäufer wieder entspannt waren.

Die Käufer mussten diese “Extrasteuer” nicht bezahlen.

Natürlich verrate ich Ihnen gerne, wie wir das gemacht haben.

Ich freue mich über Ihre Kommentare.

Wenn Sie dazu einen Verbesserungsvorschlag, oder eine Ergänzung haben, lassen Sie mich das bitte wissen.

Herbert Herrmann HHImmobilien

Gefunden im Buch: Reicher, als die Geissens, von Alex Fischer Düsseldorf.

Was ist Geld, und warum haben die Leute keins?

Ist Geld eine Art Energie die es einem ermöglicht, das zu tun was man möchte?

Schaut man sich das bedruckte Papier an, so ist der Wert eines 500EUR Scheins wohl ca. 4-5ct.

Schaut man weiter, so fördert man genaueres zu Tage:

Geld ist eine Art Gutschein, der seinen Wert ausschließlich durch das Vertrauen der Leute in diesen Gutschein erhält. Wobei Vertrauen laut Duden = festes Überzeugtsein von der Zuverlässigkeit, bedeutet.

Um das Geld zu verstehen, sollte man einen Blick in die Entstehung des Bankwesens werfen.

Wie z. B. hier bei Glodschmied Fabian

Der Ursprung liegt bei den Goldschmieden. Diese produzierten wertvolle Dinge aus Gold. Irgendwann begannen die Leute ihre wertvollen Ringe, Münzen, etc beim Goldschmied zu deponieren, da dies sicherer war. Dafür bekamen sie dann eine Quittung. Es war viel sicherer mit einer Quittung, anstatt mit den wertvollen Gegenständen direkt zu reisen.

Daraus entwickelte es sich, daß die Leute anfingen, mit den Quittungen zu bezahlen, da der Inhaber der Quittung ja jederzeit beim Goldschmied den dazugehörigen Gegenstand wieder abholen konnte. So wurden die Goldschmiede zu Bankern. Sie stellten fest, daß nie alle Leute gleichzeitig ihre Schätze einlösten.

Daraus wurde die Idee, einfach weitere Gutscheine auf bereits hinterlegte Gegenstände auszugeben. Also mehr als ein Gutschein für ein und den selben Wertgegenstand. Diese Gutscheine wurden dann gegen Zinsen ausgegeben. So entstand dann das Kreditwesen.

Um Geld noch genauer zu verstehen, sollte man sich die Zeiten des Tauschhandels einmal anschauen. Wie ging das damals?

Der Bauer ging auf den Markt und tauschte z. B. Eier gegen Brot vom Bäcker.

Wollte der Bauer aber mit einem Ferkel für das Brot bezahlen hatte er ein Problem, da das Ferkel viel mehr wert war als ein Brot. Und 30 Brote zu ertauschen lohnte sich ja nicht, da es einfach zu viel war, und verderben würde.

Da kommt Geld ins Spiel: der Gutschein für gelieferte wertvolle Waren oder Dienstleistungen.

Es macht Werte lagerfähig, oder speicherbar. Und unterschiedlich wertvolle Güter einfach handelbar. Damit konnten Werte angepasst werden (z. B. Ferkel für Brot).

Deshalb funktioniert „Geld machen“ auch nicht wirklich. Geld verdeckt den eigentlichen Tauschhandel von Waren. Und bei jedem Tausch mit Geld wird auch Steuer fällig.

Wenn eine Ware, oder Dienstleistung nicht den Erwartungen entspricht, oder die Erwartungen nicht übertrifft, dann ist sie in den Augen des Kunden nicht wertvoll. Er ist nicht bereit, dafür sein Geld zu tauschen (auszugeben). Ist jedoch die Ware, oder Dienstleistung für den Kunden wertvoll, dann ist er normalerweise auch gerne bereit, etwas dafür zu bezahlen.

Wenn also jemand nicht genug Geld hat, dann ist er demzufolge einfach nicht „wertvoll“ genug für seine Umgebung. Er produziert nichts, oder nicht genug von dem, was wertvoll für seine Umgebung ist. Also wird er von der Umgebung eher ignoriert, als daß er Aufmerksamkeit bekommt.

Um Geld zu bekommen, ist es demnach von Wichtigkeit, herauszufinden, wie man sich für die Umgebung maximal wertvoll machen kann, um Aufmerksamkeit zu bekommen.

Für mich ist diese Sichtweise des Geldes absolut sinnvoll. Auch wenn sie im Gegensatz zu dem zu stehen scheint, was wir aktuell beobachten können, wenn wir uns umschauen.

Für mich stellen sich hier die Fragen, wie ich mich maximal wertvoll für Sie, meine Kunden und Geschäftspartner, machen?

Was ist wichtig für Sie?

Was können Sie gebrauchen, um damit einen Aspekt Ihres Lebens entscheidend zu verbessern?

Ich freue mich über Ihre Kommentare.

Wenn Sie dazu einen Verbesserungsvorschlag, oder eine Ergänzung haben, lassen Sie mich das bitte wissen.

Herbert Herrmann HHImmobilien

vor 10 Monaten wurde das Haus einer alleinstehenden, älteren Frau in Esslingen verkauft, da sie ins Seniorenheim gezogen ist.

Ich habe zum Zeitpunkt des Besitzübergangs alle Versorger, Behörden, und Versicherungen, etc benachrichtigt.

Gestern erhielt ich vom Sohn der Verkäuferin einen Brief mit Mahnungen der Umwelttechnik- „Niederschlagswasser-Stelle“ wegen fehlgeschlagener Abbuchungsversuche.

Ich rief die Umwelttechnik-Behörde an und fragte nach.

Das Ergebnis:

Das Niederschlagswasser wird von einer separaten Behörde bearbeitet, die weder von der Stadt, noch von den Stadtwerken bezüglich Änderungen der Eigentumsverhältnisse benachrichtigt wird.

Weiterhin gibt es hier individuelle Satzungen der Gemeinden. Diese können beinhalten, dass der im Grundbuch eingetragene Eigentümer das Niederschlagswasser gemäß Festsetzung bezahlen muss, auch wenn er die Immobilie längst verkauft hat.

Im Rahmen der Grundbuchreform (ein Zentralisierungs-Projekt) sind die betreffenden Behörden hoffnungslos überlastet/überfordert. Demnach kann es bei einem Immobilienverkauf mehrere Monate, oder gar 1 Jahr und länger gehen, bis der Käufer schlussendlich im Grundbuch aufgelassen (als Eigentümer eingetragen) wird. Solange ist der Verkäufer verpflichtet, die Niederschlagswasser-Gebühren zu bezahlen.

Dies kann dann im Innenverhältnis zwischen Käufer und Verkäufer so geregelt werden, dass der Käufer diese Verpflichtung dann direkt ab Besitzübergabe übernimmt.

Finden Sie also beim Verkauf heraus, wie die Regelung bezüglich des Niederschlagswassers in Ihrer Stadt/Gemeinde ist.

Und benachrichtigen Sie die betreffende Stelle in Absprache mit dem Käufer.

Hier muss dann der Käufer eine Erklärung abgeben, dass er diese Gebühr bezahlt, sonst bleibt sie bei Ihnen als Verkäufer hängen.

Bitte zögern Sie nicht, und teilen Sie mir jede Frage mit, die bei Ihnen zum Thema Immobilien aufkommen mag. Und lassen Sie mich bitte auch wissen, wenn Sie jemand kennen, der eine Immobilie zu verkaufen hat.

Ich freue mich über Ihre Kommentare.

Wenn Sie dazu einen Verbesserungsvorschlag, oder eine Ergänzung haben, lassen Sie mich das bitte wissen.

Herbert Herrmann HHImmobilien

Spekulationsfrist – die 10-Jahresfrist beim Immobilienverkauf

Ein Hausbesitzer in Esslingen wollte seine vermietete Immobilie verkaufen. Bei der Datenanalyse stellte ich fest, dass er diese Immobilie seit 9 Jahren und 6 Monaten im Besitz hatte.

Auf den Hinweis auf die 10 Jahresfrist bekam ich zur Antwort, dass das alles irgendwie nicht so klar sei, wann welche Fristen anfangen, wann sie enden, und was da beachtet werden muss.

Als ich wieder zurück im Büro war, verfasste ich dann diese Zusammenfassung bezüglich dier Spekulationsfrist.

Vermietete Häuser und Wohnungen, nicht bebaute Grundstücke, Anteile an geschlossenen Immobilienfonds, das Erbbaurecht und Miteigentumsanteile unterliegen der zehn-jährigen Spekulationsfrist.

Die Spekulationsfrist für nicht selbst genutzte (z. B. Vermietete) Immobilien beträgt 10 Jahre.

Beginnend mit der Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde (Notarvertrag).

Für die Fristenberechnung kommt es auf das Datum des Kaufvertrages, und das Datum des Verkaufsvertrages an. Zwischen diesen beiden müssen mindestens 10 Jahre liegen.

Veräußern Sie ein privates Grundstück innerhalb von 10 Jahren, nachdem Sie es gekauft haben, liegt ein Spekulationsgeschäft vor. Die Einnahmen müssen Sie versteuern. Die Gründe für den Verkauf sind dabei völlig egal, Sie müssen auch dann versteuern, wenn z. B. die Zwangsversteigerung droht.

Dies gilt, sofern Sie nicht gewerbsmäßig Immobilien an- und verkaufen.

Werden innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien gekauft und wieder verkauft, gehen die Finanzbehörden nicht mehr von einem privaten Geschäft, sondern von einem steuerpflichtigen gewerblichen Grundstückshandel aus.

Wenn Max z. B. Am 23.10.2011 eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage gekauft hat, dann kann er Sie erst am 24.10 2021 steuerfrei verkaufen.

Falls er vorher verkauft, so muss er den Gewinn (nach Abzug eventueller Kosten) versteuern.

Wird die Immobilie die 3 Jahre vor dem Verkauf vom Eigentümer selbst genutzt, so findet die 10 Jahresfrist keine Anwendung. Sollte also in unserem Beispiel Max von Dezember 2014 bis Januar 2018 selber in der Wohnung gewohnt haben, so kann er diese dann steuerfrei verkaufen.

Wenn Sie zu diesem, oder einem anderen Thema um die Immobilie eine Frage haben, lassen Sie mich das wissen. Ich werde Ihnen dann die gewünschten Informationen zur Verfügung stellen.

Ich freue mich über Ihre Kommentare.

Wenn Sie dazu einen Verbesserungsvorschlag, oder eine Ergänzung haben, lassen Sie mich das bitte wissen.

Herbert Herrmann HHImmobilien

heute habe ich, aus aktuellem Anlaß (konkrete Fragen von Seiten meiner Auftraggeber) einige Informationen zum Thema
Staffelmietvertrag von dem Mietrechtsexperten Rechtsanwalt
Maier-Wanner in Esslingen.

Er steht bei Bedarf gerne Rede und Antwort (telefonisch
unter 0711-9327292).

In einem Staffelmietvertrag wird ja bereits bei
Vertragsabschluß von vornherein vereinbart, wann und in
welchem Umfang sich der Mietzins erhöhen wird.

Der Staffelmietvertrag ist uneingeschränkt zulässig. In
jedem Fall jedoch schriftlich!

Bezüglich der Mieterhöhungen ist Folgendes zu beachten:

1. Zwischen 2 Staffeln muss mindestens 1 Jahr liegen.
2. Die Erhöhung der Miete muss konkret bestimmt sein (in
Euro)
3. Unzulässig ist die prozentuale Angabe im Mietvertrag (z.
B. 4% der Kaltmiete)

Der Vermieter ist nicht verpflichtet zu erklären, wie er die
Höhe der verlangten Miete errechnet hat. Diese ist somit
frei bestimmbar.

Die Miete muss sich gemäß § 557a Abs. 1 BGB mindestens
einmal erhöhen (siehe: BGH ZMR 2006, 192, 195), damit der
Mietvertrag als Staffelmietvertrag qualifiziert werden kann.
Somit sind mindestens 2 Staffeln zwischen den Parteien zu
vereinbaren.

Verstöße und deren Rechtsfolgen
Für den Fall, dass eine Staffel kürzer als 1 Jahr ausfällt
(auch wenn nur 1 Tag fehlen sollte), ist nach herrschender
Rechtsmeinung die gesamte Vereinbarung nichtig (siehe: LG
Berlin GE 2004, 625; 2001, 852).

Bei Nichtigkeit der Staffelvereinbarung bleibt der
Mietvertrag im Übrigen jedoch rechtsgültig. Der Mieter ist
zur Zahlung der bei Vertragsschluss vereinbarten Miete
verpflichtet.

Wucher beim Staffelmietvertrag – Mietwucher (§ 138 Abs. 2
BGB; § 5 WiStG)
Die Regelungen hierzu im Einzelnen ergeben sich aus dem
Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG). Dies ist vom Vermieter zu
beachten und soll verhindern, dass der Vermieter maßlose
Mieterhöhungen einfordert.

Jedoch: Für den Fall, dass die vereinbarte Miete erheblich
höher als die ortsübliche Vergleichsmiete sein sollte,
handelt es sich nicht zwingend um Mietwucher. Der Mieter ist
von vornherein das Risiko eingegangen, dass sich die
vereinbarte Miete im weiteren Verlauf der Zeit von der
marktüblichen Miete abweichend entwickeln könnte. Der Mieter
bleibt in der Regel an die vertraglich vereinbarten
Staffelerhöhungen gebunden (siehe: BGH ZMR 2002, 654, 65).

Mietwucher liegt gemäß § 5 Abs. 1, 2 WiStG vor, wenn die
vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr
als 20% übersteigt (siehe: BGH ZMR 2006, 355; BGH ZMR 2005,
530).

Sollte ein Fall von Mietwucher festgestellt werden, so wird
der vereinbarte (überhöhte) Mietzins nichtig und dessen
Stelle tritt die ortsübliche Vergleichsmiete. Der Vertrag
wird durch Mietwucher nicht ungültig, sondern angepasst.

Ich freue mich über Ihre Kommentare.

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Herbert Herrmann HHImmobilien

Bis Ende 2019 soll ein Gesetzentwurf zu einer umfassenden WEG-Reform vorliegen.

WEG-Reform soll nicht in Häppchen kommen

Bis Ende 2019 soll ein Gesetzentwurf zu einer umfassenden WEG-Reform vorliegen, so die Bundesregierung. Vorgezogene Änderungen bezüglich Ladestationen für Elektroautos, wie sie der Bundesrat vorschlägt, lehnt die Regierung ab.

Bis Jahresende wird das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz einen Gesetzentwurf zu einer umfassenden Änderung des WEG sowie zur Anpassung des Mietrechts vorlegen. Dies schreibt die Bundesregierung in einer Stellungnahme zu einem Gesetzentwurf des Bundesrates zur Förderung der Elektromobilität (BT-Drs. 19/15085). Baden-Württemberg und Bayern hatten den Entwurf, der Wohnungseigentümern und Mietern den Einbau von Ladestationen für Elektroautos erleichtern soll, eingebracht.

Die Bundesregierung befürwortet das mit dem Entwurf verfolgte Anliegen, lehnt allerdings punktuelle Änderungen am Wohnungseigentumsrecht ab.

Vorschläge der Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur WEG-Reform

• Sanierung und Modernisierung vereinfachen
• Mehr Befugnisse für Verwalter
• Eigentümerversammlungen vereinfachen
• Verwaltungsbeirat flexibler ausgestalten
• Anfechtungsklagen neu regeln
• Kostenentscheidung zulasten des Verwalters abschaffen
• Grundbucheintragung vereinbarungsändernder Beschlüsse
• Werdende WohnungseigentümergemeinschaftGemeinschaft als Träger der Verwaltung
• Gemeinschaft als Träger der Verwaltung
• Erweiterung der Sondereigentumsfähigkeit
• Vereinfachte Eigentumsentziehung bei schleppender Hausgeldzahlung
• Gegenstand und Inhalt der Jahresabrechnung
• Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Quelle: haufe.de

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Herbert Herrmann HHImmobilien

Ein Gutachten der Wissenschaftlichen Dienste des Bundestages warnt vor einer verfassungswidrigen Grundsteuerreform.

Dieses Gutachten erschüttert den neuen Grundsteuer-Plan

Kaum hat die vom Bundesverfassungsgericht angeordnete Reform der Grundsteuer die parlamentarische Hürde genommen, da häuft sich die Kritik an der Verfassungsmäßigkeit des Scholz-Plans. Auch die Wissenschaftlichen Dienste des Bundestages bescheinigten dem Gesetz, „dass es zu erheblichen Verzerrungen zwischen Grundsteuer- und Verkehrswert kommen kann“.

Das Problem:
Besonders innerhalb eines Gemeindegebietes könnten größere Wertunterschiede aufgrund der jeweiligen Lage der Immobilie nicht adäquat mit der vom Gesetzgeber gewählten Bewertungsmethode abgebildet werden, steht in dem Gutachten des Fachbereichs Haushalt und Finanzen.

Und weiter:
„Erste Musterberechnungen legen es nahe, dass teure Wohnlagen systematisch unterbewertet und mittlere bis einfache Wohnlagen über dem Verkehrswert bewertet würden.“ 

Verfassungsrechtlich problematisch seien dabei nicht die isoliert betrachteten Abweichungen der Grundsteuerwerte von den Verkehrswerten. 
Aber die fehlerhafte Bewertung teurer Lagen zu günstigen Wohnlagen sei bedenklich.
Quelle: welt.de