Dann warten wir halt…

Es ist ja kein Notverkauf…

Der dritte Fehler beim Immobilienverkauf –

Dann warten wir halt…

Wir haben ja Zeit.

Wir müssen ja nicht. Es ist kein Notverkauf.

Möglicherweise ist warten ja eine gute Alternative.

Manchmal kommt ja gleich am Anfang ein Kaufinteressent, der einen Preis dicht am Marktwert anbietet. Wenn der dann verprellt ist, kann man oft länger warten.

Dabei sind der reale Wertverlust, sowie der Wertverlust durch Inflation nicht zu vernachlässigende Faktoren.

Unklar ist:

Wie ist die Nachfrage in 5 Jahren?

Wo liegen die Zinsen?

Wie steht es mit dem EURO?

Wer bekommt noch eine Finanzierung?

Wo liegt die Arbeitslosigkeit?

Wie ist die gesamtwirtschaftliche Lage?

Wie ist die politische Lage in Europa?

Weitere Fakten, die Sie bezüglich der Vermietung kennen sollten:

Jeder 4te Vermieter hat Mietausfälle

Jeder 8te Vermieter hat schon zwangsgeräumt

Ca. 2,2 Milliarden Mietausfälle pro Jahr (ohne Betriebskosten)

Ca. 300.000 Mietrechtsprozesse pro Jahr

Durchschnittliche Kosten eines Mietnomaden: ca. 30.000 EUR

Und jetzt auch noch: Der Mieter kann die Miethöhe prüfen lassen, und dann bezüglich einer Korrektur (natürlich nach unten) vor Gericht gehen (Mietpreisbremse) ohne dass der Mietvertrag ungültig wird.

Quellen: Immoscout24, Haus und Grund, Immobilienzeitung

Weitere Faktoren können sein:

eine mögliche Renovierung sein, um einen akzeptablen Standard zu schaffen, und energetische Forderungen um zu setzen nach den aktuellen Energieeinsparverordnungen.

Woher bekommen Sie einen guten Mietvertrag, der Eventualitäten aus dem Mietpreisbremsgesetz abdeckt.

Wie finden Sie einen guten Mieter?

Wenn Sie sich einmal entschieden haben, Ihre Immobilie zu verkaufen, dann treffen Sie die erforderlichen Vorbereitungen und erledigen Sie das Vorhaben.

Ich freue mich über Ihre Kommentare.

Herbert Herrmann HHImmobilien

Hier gehts zum PDF-Report “die 3 Hauptfehler beim Immobilienverkauf”

Wir brauchen nur einen Dummen

Wir brauchen nur einen Dummen

Die Wahrheit zu: “Wir brauchen ja nur „einen Dummen“

Und es steht jeden Tag ein Dummer auf” ist:

Der Dumme ist dann der Verkäufer.

Mit allen Konsequenzen.

Meiner Erfahrung nach hat der Dumme dann einen gewieften Advokaten in der Hinterhand.

Und für den ist der Immobilienverkauf ein gefundenes Fressen.

Der „scheinbare Dumme“ entpuppt sich dann oft als ausgefuchster Zeitgenosse. Wie bei meinem (obigen) Unternehmer aus Esslingen, der alles selber machen wollte, und dann gehörig nachlassen musste.

Dann ist es gut, wenn jemand da ist, der als Zeuge mit seinen Aufzeichnungen helfen kann.

Ich habe auf diese Art einen anderen Eigentümer beim Verkauf seines Mietshauses in der Esslinger Innenstadt vor 50.000EUR Forderungen bewahrt.

Die tägliche Praxis zeigt, dass ein Immobilienverkauf der Hand und Fuß hat, nur auf der Grundlage von tatsächlichen Sachverhalten und klar übereingestimmten, dokumentierten IST-Zuständen zu einem sauberen Abschluss gebracht werden kann.

Alle Fakten müssen auf den Tisch, ohne „vergessen“ oder schön gerechnet zu werden. Selbst das bloße Aufrunden kann Folgen haben.

Und gänzlich ohne den Faktor „Hoffnung“ weil es gut aussieht mit dem Interessenten, und der doch so nett ist.

Ansonsten sind nachträgliche Streitereien vorprogrammiert.

Und die gehen in der Regel zu Lasten des Verkäufers.

Haben Sie in Ihrem Leben bei wichtigen Entscheidungen darauf gesetzt, einen Dummen zu finden? Wahrscheinlich nicht.

Warum sollte ein Immobilienverkäufer dann ausgerechnet bei einem der wertvollsten Vermögenswerte damit anfangen?

Ich freue mich über Ihre Kommentare.

Herbert Herrmann HHImmobilien

Runter können wir ja immer noch

Runter können wir ja immer noch

Der erste Hauptfehler beim Immobilienverkauf – runter können wir ja immer noch

Haben Sie bezüglich dem Immobilien-Verkaufs-Preis gedacht, dass:

“runter kann ich immer noch…” wahr ist?

Dann sehen Sie hier die nüchterne Wahrheit zu diesem fatalen Irrtum, und lernen Sie, diese Wahrheit zu Ihrem persönlichen Vorteil zu verwenden. Mit der

“100-Prozent-Methode”

Die Wahrheit zu: “runter kann ich ja immer noch…”

ist, dass genau damit der Vermögensverlust schon vorprogrammiert ist.

Natürlich will jeder Immobilienverkäufer das Maximale erzielen.

Das ist ja in Ordnung. Es gibt ja nix zu verschenken.

Also wird gepokert.

Es könnte ja sein, dass…

Bei der Ermittlung der Verkaufssumme erlebt man schnell mal eine Poker-Party. Die Verlockung ist da schon groß.

Was dabei heraus kommt, hat mit der Realität oft wenig gemeinsam.

Die einzige verlässliche Quelle zur Orientierung ist der aktuelle Markt.

Eine Auswertung der Kreissparkasse Köln zeigt das tatsächliche Bild:

____________________________________________
Lag der Angebotspreis 5% über dem erzielbaren Marktwert,

so war der durchschnittlich erzielte Verkaufspreis bei

99% des realen Marktwertes und 62 Tagen Vermarktungszeit


Lag der Angebotspreis 10% über dem erzielbaren Marktwert,

so war der durchschnittlich erzielte Verkaufspreis bei

97% des realen Marktwertes und 281 Tagen Vermarktungszeit


Lag der Angebotspreis 20% über dem erzielbaren Marktwert,

so war der durchschnittlich erzielte Verkaufspreis bei

85% des realen Marktwertes und 379 Tagen Vermarktungszeit

____________________________________________

Hierbei wurden bei über 1000 aktuellen Fällen der Zusammenhang von tatsächlich erzieltem Verkaufspreis, Angebotspreis, Marktwert und Vermarktungszeit untersucht.

Tatsache ist, dass (wie das obige Beispiel zeigt) der Verhandlungsaufschlag

direkte Auswirkungen auf die Vermarktungsdauer, und auf den Vermögensverlust hat.

Vermeiden Sie dieses Pokerspiel und orientieren Sie sich

am tatsächlichen Wert der Immobilie im Verhältnis zum gegenwärtigen Immobilienmarkt.

Ich freue mich über Ihre Kommentare.

Herbert Herrmann HHImmobilien

Hier gehts zum PDF-Report “die 3 Hauptfehler beim Immobilienverkauf”

Checkliste für Immobilienkäufer

Halten Sie Ihre persönlichen (Selbstauskunft, Gehaltsnachweise, Verbindlichkeiten, etc.) Unterlagen für die Bank bereit

Für den Fall, daß Sie eine Immobilie erwerben möchten, könnte diese Checkliste für Sie hilfreich sein.

Checkliste für Immobilienkäufer Teil 2 von 3

Diese Liste soll Ihnen als Orientierung dienen bezüglich dem Ablauf des Erwerbs einer Immobilie Ihrer Wahl.

Bei Verkauf durch Eigentümer: Eigentümer benachrichtigen

Gegebenenfalls 2. Termin mit Fachmann vereinbaren

Bei Wohnungen spätestens jetzt den Grundbuchauszug, die Teilungserklärung, die Abrechnungsunterlagen und Protokolle der letzten 2-3 Jahre anfordern und kurzfristig prüfen

Termin mit Eigentürmer/Makler vereinbaren für was?
Besprechung der kaufrelevanten Details

Termin zur Besprechung der kaufrelevanten Details wahrnehmen

Vorvertrag (Erwerbsvereinbarung) abschließen

Falls nicht schon vorab veranlasst:

Finanzierungsbestätigung besorgen

(nicht Finanzierungsangebot). Idealerweise haben Sie schon vorab eine

Finanzierungsbestätigung in der Höhe der Kaufsumme des Objekts vorliegen

Aktuell haben Finanzierungen eine Bearbeitungszeit von bis zu 10 Wochen

Halten Sie Ihre persönlichen (Selbstauskunft, Gehaltsnachweise, Verbindlichkeiten, etc.) Unterlagen für die Bank bereit

Für die Finanzierungsbestätigung brauchen Sie für die Bank:

Expose

Grundrisse

Flächenberechnung

aktueller Lageplan

Gebäudeversicherungsnachweis

Bilder des Kaufobjekts

Idealerweise einen aktuellen Grundbuchauszug

Wenn Sie schon entschieden haben, mit welchem Kreditinstitut Sie finanzieren, fordern Sie die Grundschuldbestellungsunterlagen an

Lassen Sie sich einen Termin für die Unterzeichnung der Darlehensverträge geben

Notarurkunde vorbereiten und Beurkundungstermin vereinbaren:

Bei Verkauf durch Makler: der Makler erhebt alle Daten und bereitet alles vor

Bei Verkauf durch Eigentümer:

Alle kaufrelevanten Informationen zusammentragen: (alles, was abgesprochen wurde, mindestens die Daten aus dem Expose)

Adressdaten aller Beteiligten (das können mehrere Personen sein)

Kaufsumme und Datum der Kaufpreiszahlung

Grundbuchauszug

Unterlagen zu eingetragenen Grundschulden, Wohn-/Nutzungsrechten,

Vorkaufsrechten, Baulasten, etc.

genehmigtes Baugesuch

Vereinbarungen zur Beschaffenheit und zum Zustand der Immobilie

Absprachen bezüglich Räumung

Notariat auswählen

Teil 3 der Checkliste folgt in Kürze!

Ich freue mich über Ihre Kommentare.

Herbert Herrmann HHImmobilien

Hier geht es zur Checkliste für Immobilienkäufer

Checkliste für Immobilienkäufer

Halten Sie alles im Übergabeprotokoll fest (auch eventuell noch zu erledigende Arbeiten, oder erforderliche Nachbesserungen, einschließlich der Person, die für die Abhilfe verantwortlich ist

Für den Fall, daß Sie eine Immobilie erwerben möchten, könnte diese Checkliste für Sie hilfreich sein.

Checkliste für Immobilienkäufer Teil 3

Diese Liste soll Ihnen als Orientierung dienen bezüglich dem Ablauf des Erwerbs einer Immobilie Ihrer Wahl.

Notariat auswählen

Notariat anrufen, Beurkundungstermin vereinbaren, und das Vorgehen besprechen

Weitere Aktivitäten nach Anweisung des Notariats

Entwurf der Notarurkunde anfordern

Entwurf prüfen und gegebenenfalls ergänzen/ändern (machen Sie sich Notizen direkt im Entwurf)

Stellen Sie sicher, dass Sie das Konzept der Urkunde verstehen:

besorgen Sie sich die Definitionen, schlagen Sie die Fachbegriffe nach

Entwurf mit der anderen Vertragsseite besprechen

Einigung auf eine gemeinsame Version

Termin für die Beurkundung bestätigen

Falls schon vorhanden: Grundschuldbestellungsunterlagen an den Notar senden

Falls nicht vorhanden: wird ein späterer Termin vereinbart, sobald die Unterlagen vorliegen

Am Tag der Beurkundung:

Planen Sie 1-2 Stunden für die Beurkundung ein, und sind Sie schon ca. 20 Minuten vor dem Termin im Notariat

Halten Sie Ihren Personalausweis bereit

Halten Sie Ihre Steueridentifikationsnummer bereit

Halten Sie alle sonstigen Dokumente wie z. B. Erbschein, Vollmachten, etc. bereit

Bei der Beurkundung liest der Notar in der Regel sehr schnell. Unterbrechen Sie ihn an jeder beliebigen Stelle, sobald Sie etwas nicht genau verstehen. Er wird den Punkt dann aufklären.

Sie sind für den Inhalt der Urkunde verantwortlich. Der Notar haftet für den rechtlichen Rahmen und die Durchführung. Der Rest liegt bei Ihnen.

Nach der Beurkundung sendet der Notar dann jeweils eine Abschrift der Urkunde an die beteiligten Stellen (Finanzamt, Bank, Stadt, etc,)

Sie erhalten dann in unregelmäßigen Abständen Rechnungen über anteilige Kaufnebenkosten (Steuern, Eintragungsgebühren, Genehmigungsgebühren, etc) der beteiligten Stellen (z. B. Finanzamt 1-3 Wochen, Notariat 1-2 Wochen, Grundbuchamt 1-3 Wochen)

Der Notar muss die Voraussetzungen für die Fälligkeit der Kaufsumme einholen.

Sobald diese Voraussetzungen beim Notariat vorliegen, erhalten Sie einen Brief mit der Mitteilung, dass Sie nun 2 Wochen Zeit haben, und dann die Kaufsumme überweisen können.

Bevor Sie die Kaufsumme überweisen, können/sollten Sie sich nochmals (durch Besichtigung) vergewissern, dass die Immobilie auch so ist, wie vereinbart.

Danach überweisen Sie die Kaufsumme an die in der Notarurkunde angegebene Bankverbindung (und nirgendwo anders hin). Nur so sind Sie abgesichert.

Jetzt muss der Eigentümer den Geldeingang bestätigen, und den Notar darüber informieren.

Anschließend vereinbaren Sie mit dem Eigentümer einen Termin zur Besitzübergabe.

Wenn Sie über einen Makler kaufen, erledigt dieser alles für Sie.

Bei der Besitzübergabe prüfen Sie nochmals den Zustand der Immobilie, ob alles vereinbarungsgemäß ist.

Ist alles so wie abgesprochen? (J)____(N)____

Halten Sie alles im Übergabeprotokoll fest (auch eventuell noch zu erledigende Arbeiten, oder erforderliche Nachbesserungen, einschließlich der Person, die für die Abhilfe verantwortlich ist

Lesen Sie die Zähler ab (Strom, Gas, Wasser, evtl. Heizung), am besten Fotos machen

Übernehmen Sie die Schlüssel (diese sollten gleich nach Übernahme an allen Außentüren ausgetauscht werden)

Lassen Sie dieses Übergabeprotokoll von den Beteiligten unterschreiben

Stellen Sie den Beteiligten jeweils eine Kopie des Protokolls zu

Informieren Sie die Versorgungsbetriebe vom Besitzübergang (ENBW, Stadtwerke, Telekom, etc.)

Sobald Sie die Nachricht vom Grundbuchamt erhalten, dass Sie als Eigentümer eingetragen worden sind, setzen Sie sich mit der Gebäudeversicherung in Verbindung, da Sie hier eine 4-wöchige Kündigungsfrist haben ab Eigentumsübergang (nur beim Hauskauf)

Jetzt ist das Projekt Immobilienkauf abgeschlossen

Ich freue mich über Ihre Kommentare.

Herbert Herrmann HHImmobilien

Hier geht es zur Checkliste für Immobilienkäufer

Checkliste für Immobilienkäufer

Was hätten Sie gerne :

(Haus/Wohnung, Lage, Größe, Zimmer, Grundstück, etc)

Für den Fall, daß Sie eine Immobilie erwerben möchten, könnte diese Checkliste für Sie hilfreich sein.

Checkliste für Immobilienkäufer Teil 1 von 3

Diese Liste soll Ihnen als Orientierung dienen bezüglich dem Ablauf des Erwerbs einer Immobilie Ihrer Wahl.

Finden Sie zunächst mal heraus:

Was hätten Sie gerne :

(Haus/Wohnung, Lage, Größe, Zimmer, Grundstück, etc)

Wieviel Immobilie (in EURO) einschließlich Kaufnebenkosten können/wollen Sie sich leisten (Berechnung mit Bank/Finanzberater)

Halten Sie Ihre persönlichen (Selbstauskunft, Gehaltsnachweise,

Verbindlichkeiten, etc.) Unterlagen für die Bank/Finanzberater bereit

Idealerweise haben Sie schon vorab eine Finanzierungsbestätigung in der Höhe der berechneten Kaufsumme vorliegen

Aktuell haben Finanzierungen eine Bearbeitungszeit von bis zu 10-12 Wochen

Gibt es das überhaupt, was Sie wollen? (Immoportale, Zeitungen, Amtsblätter, Zettel im Supermarkt, Nachbarn fragen, Schauen beim Spazieren gehen, usw.)

Kauf beim Makler, oder „nur“ von Privat?

Ein Objekt zur Besichtigung finden

Erste Informationen einholen per Telefon, Email, etc (Expose, Grundrisse, Fotos, virtuelle Besichtigung)

Falls möglich: Umfeld der Immobilie prüfen

Unterlagen der Immobilie prüfen (vergleichen mit Ihrer Wunschliste)

Besichtigung vereinbaren

Besichtigung vorbereiten (wer geht mit, was nehmen Sie mit: Checklisten, Werkzeug, Kamera, Zange, Spachtel, Lampe)

Besichtigungstermin wahrnehmen: IST-Situation mit vorhandenen

Unterlagen vergleichen

Was tun, wenn es gleich passt?

Bei Verkauf durch Makler: Makler benachrichtigen

Bei Verkauf durch Eigentümer: Eigentümer benachrichtigen

Teil 2 und Teil 3 der Checkliste folgen in Kürze!

Ich freue mich über Ihre Kommentare.

Herbert Herrmann HHImmobilien

Hier geht es zur Checkliste für Immobilienkäufer